物流园区是我国现代物流业发展中出现的一种新型业态。国内近年来规划建设了大量的物流园区，对物流业的发展起到十分重要的推动作用，促进了地区经济的发展。公司自2011年发起筹建济南国际农产品物流园的提议，几年不懈努力，项目受到各级政府和领导的高度重视，在相关部门协调下，已得到有效推进。
下面就对物流园的认识，功能定位、开发模式，结合当前形势和环境变化，谈点看法和建议，并听取大家意见，共谋企业发展大计。
一、关于物流园区发展现状
我国物流园区建设起始于1999年深圳平湖物流基地，此后，其他城市尤其是沿海经济发达省份的大中城市纷纷进行物流园区规划工作，2001年，中央六部委联合印发《关于加快我国现代物流业发展的若干意见》，依据《意见》精神，几乎每个省份都制定了物流发展规划，全国范围内呈现出建设热情高、规划面积大、投资规模大等快速发展的态势，并于2003年达到一个物流园区的建设高潮。2009年物流业调整和振兴规划的出台，再次点燃了各地发展物流业的热情。而在国家“保增长，促内需”的背景下，建设物流园区又成为各地关注的重点。一时间，无论南方北方、东部西部，屡有新物流园项目即将开工的消息传出，并且字里行间都镶嵌着“设备最先进”、“设施最完善”的美丽修饰，大有“不建则已，一建惊人”的气势。然而，一个物流园区是否成功，真的取决于设备的先进、面积的广阔、投资的巨大吗？事实上并非如此。据调查，2008年全国占地规模在10万平米以上的物流园区有475个，闲置的有280多个；2009年上半年有600个，闲置的有350多个；2010年上半年有720个，闲置的有420多个，闲置率高达60%。
2012年，中国物流与采购联合会和中国物流学会联合发布了 《第三次全国物流园区（基地）调查报告》，全国754家物流园区中，运营的348家，占46%，在建的241家，占32%，规划的165家，占22%.
从占地规模看，物流园占地在150-1500亩居多，占46%；从投资规模看，以1-10亿为主，占到44%。
从投资来源看，园区建设资金以自筹为主，其次是国内贷款，可以预见，未来几年外资占比将会持续增加。
从物流园管理看：一是企业自主管理为主流，占62%，由政府设立管委会管理的占33%，其他5%。二是园区布局网络化发展，功能集聚特征明显；三是信息化建设得到重视，从信息化投入现状看，投入超过500万元的占50%，超过1000万元的占33%。
从收入来源看，库房/货场租金、办公楼租金仍然是物流园区的主要收入来源，也有部分园区依靠土地增值、税收优惠、国家扶持资金等。
现实中，物流园开发主要有三种方式，政府规划、企业主导开发；政府规划、工业地产商主导开发；企业主导开发。调查结果显示，政府规划、企业主导开发仍是目前物流园开发主导方式，超过60%。
《调查报告》指出了物流园建设中存在主要问题是：部分园区建设与城市经济发展不匹配，同质化现象较严重，调查显示，运营成本的变动、物流有效需求不足、市场竞争激烈是影响物流园盈利水平的主要因素。
二是土地政策影响深远，征地困难成为物流园区发展过程中遇到的最大阻力，而缺乏物流园运营优惠政策是其后的阻力和困难。调查结果表明，物流用地价格超过50万元/亩的比例达到20%以上，而与之形成鲜明对比的是物流园仓库租金价格普遍偏低，每月每平方米租金不足20元的比例超过60%。
再就是政府管理模式影响大，调查结果显示，目前影响企业入驻以及园区经营环境的因素大多与体制政策环境有关，存在很大的改进余地，如各职能部门缺乏协调，部分政策在实施过程中不统一，落实不到位等。
二、国家农产产业政策及农产品物流园区建设情况
随着我国城镇化和工业化的推进，农产品生产基地不断形成，农产品的跨区域、长距离流通越来越频繁，对我国农产品流通体系提出了新的要求，2000年以来，针对农产品供需格局出现的新特点、新变化，国务院、国家发展改革委、农业部、商务部等部门为了推进农产品市场建设、提高农产品流通效率、维护农产品供需稳定、保障人民生活水平制定和出台了一系列政策。
据统计，近几年国家及相关部门针对加快农产品产地市场建设，构建多元化、多层级、多渠道的现代农村流通网络，出台政策达到20余项，如商务部2004年6月发布《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》；2007年6月发布《关于共同推进农村流通网络建设的通知》；国家发展改革委印发了《全国农村经济发展“十二五”规划》，保障农村农产品流通体系建设；
针对提高农产品流通效率、建设农产品体系，出台政策多达10余项，如，商务部2008年3月发布《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》；国家发展改革委2010年6月制定了《发展规划》；2011年8月国务院办公厅发布了《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，要求加快建立畅通高效、安全便利的农产品物流体系
针对完善农产品销地市场布局，建立以市场为主体的农产品流通体系，出台政策10余项，如农业部2005年9月发布《关于加强农产品市场流通工作的意见》，提出要加强产销服务、贯彻落实绿色通道政策、加强鲜活农产品流通体系建设等；国家发展改革委2010年5月发布《关于加强产销服务稳定农产品市场运行的紧急通知》，要求要积极举办各类农业，为农产品购销搭建平台，活跃市场气氛，加强产销衔接；国务院于2013年1月发布《关于印发降低流通费用提高流通效率综合工作方案的通知》，要求务必保障价格基本稳定，鼓励促进产销衔接以降低流通费用、提高流通效率。
在国家相关政策支持下，各地政府纷纷对本地区的物流业发展作出规划，进行规范，扶持重点项目，抓紧园区建设，加大投入力度，动辄规划面积上千亩，力争在新一轮的竞争中抢占先机，占领制高点。从对所了解的农产品物流园规划及建设情况看，大体可分以下几类型：
（一）高端、前瞻性和现代感的园区
此类物流园建设起点高，占地面积大，大多参照国际物流园标准建设，现代化规模高、理念超前，但是与之对应的营运成本也相对较高，从招商情况看，目前商户入住率较低。主要代表有：
1.上海西郊国际农产品交易中心：是目前上海乃至长三角区域规模最大、现代化程度最高的一级农产品批发市场。占地面积１６５８亩，总建筑面积４５万平方米。交易中心包括三大功能区：批发交易区40万平米，展示直销区４万平方米，检测服务区１万平米。
西郊国际借鉴欧美、日本等发达国家的经验，采用国企控股的经营模式，由光明集团投资控股，由政府搭台，8家行业龙头企业出资组建。目前已经投资２５亿元，项目于2008年6月开工建设，2010年9月试营业，采取边建设边试营业的形式，目前已经完成一期、二期工程。
2.深圳市海吉星农产品物流园。建设占地30万平方米，建筑面积82万平方米，投资18亿元。作为农产品公司“海吉星”品牌建设的样板市场，一开始就突出超前的规划设计，汇集了农产品公司在工程标准化建设、信息化建设等领域的创新性成果，成为引领中国第三代农批市场发展的开路先锋。
（二）高起点规划、高标准设计、高水平建设项目。秉承“业态先进、管理规范、产品安全、运行高效” 要求规划设计，打造现代化物流平台，是目前多数农产品物流园区建设目标。
1.杭州农副产品物流园区：规划建设用地271公顷(4069亩)，项目总投资约60亿，杭州农副产品物流园区由政府规划投建，规划原则：高起点、高品位、高标准。企业采取资产置换方式迁入，除整合政府资源设立办事“绿色通道”，统一检测、结算，节约人力外，蔬菜、水产、肉禽等八大市场分类明确，拥有安装先进gps定位系统及货物自动装卸设备，统一标志的专用农产品物流配送车，实现资源共享。
2. 嘉兴市现代综合物流园区：由北区和南区两个物流功能区组成，规划控制面积约10000亩,其中南区约6000亩,北区约4000亩。嘉兴现代物流园的发展以立足嘉兴、服务长三角，着力打造华东地区商业零售企业区域配送中心、“三大经济圈”制造业原材料分拨中心和嘉兴及浙北地区的第三方、第四方物流枢纽中心的建设目标。
3.合肥周谷堆农产品国际物流园：占地2109亩，总投资25亿元，是典型的以企业投资为主体、政府推动的园区建设项目，定位高，辐射面宽，是合肥百大集团历年来建设规模最大、投资额最多、档次最高的一次工程建设，按照一次性规划、分三期组织实施，建设周期为4年。整个项目以适应未来50年农产品流通发展需要为目标进行规划，以高起点、高标准，建设成为国内一流、功能齐全、设施现代化，集交易、拍卖、加工、冷藏、运输、服务于一体的农产品国际物流中心。
4. 南京众彩农副产品物流中心：众彩物流占地面积3000亩，目前一期已建成投入使用面积为1200亩，建筑面积52万平方米。
南京农副产品物流中心项目，是政府主导、市场化运作的大型菜篮子工程和现代服务业项目，投资主体为国资、原有各类市场改制入股、银行融资。
园区管理、建设由政府为主，成立园区董事会，下设市场建设公司和市场运营公司，负责经营。特点是政府强制搬迁，撤销原市场，重组、改制供销社下属各个市场，集中股权，为大市场顺利运营打基础。
5. 聊城农产品物流园。聊城市“十二”五规划项目，由聊城艾科农业科技发展有限公司投资实施。总体规划建设用地4800亩，项目采取总体规划设计一次到位，分步建设三期进行，计划建设总工期五年建成。目前，一期占地2200亩，投资30亿元，建筑面积150万平方米已投入运营。
（三）由传统批发市场升级改造物流园区
此类物流园建设特点是园区面积大，区域内建筑基本以钢结构大棚为主，基础建设薄弱，设施功能不全，交易模式粗放。根据前期调查情况看，由于招商实行优惠政策，免除租金等政策，吸引了部分客户，商户入住率较高。
1.河南万邦国际农产品物流城
由河南万邦国际农产品物流股份有限公司运营。万邦国际农产品物流城总规划占地5300亩，计划投资90亿元。项目一期蔬菜果品区占地1000亩，投资15亿元，主要建设60万平方米蔬菜、果品交易火爆，现已容纳商户1000多家，流动商户1万多家，其中蔬菜区现有固定商户550多家、流动商户5000多家，水果区现有固定商户450多家、流动商户5000多家。市场蔬菜、果品日交易量4万吨，日交易额上亿元，蔬菜、果品年交易量达1000万吨，交易额350亿元。
2.青岛东方鼎信国际农副产品交易中心：座落在青岛即墨市，于2013年底开业。园区总规划面积为1700亩，总投资额56亿元，分三期建设完成。一期主要以经营进口高档生鲜果蔬为主。未来将集农副产品检测、海关、商检、物流为一体，建成中国北方最具影响力的农产品商贸基地。
3.博发批发市场：隶属于淄博博发经贸有限公司，于2010年9月1日开业。总体规划占地面积630亩，其中一期已建设完成340亩占。设有10000吨冷库，10万平米仓储配送中心目前，博发市场有摊位475个，经营商户超过4200户。2010年9月到2011年8月份市场实现交易量160万吨，交易额约57亿元。
以上是我们参观、学习有所了解的物流园区。从其建设、运营及收益分析，与预期目标都有一定差距。
三、济南国际农产品物流园项目进展情况
公司果品市场经过20多年的发展，无论经营规模、管理能力，以及专业化程度、设施条件都不断提高, 市场流通功能逐步加强，已经成为我市农产品流通最重要的渠道。但随着农产品全面走向市场和人们对农产品质量安全水平要求的提升，城镇化进程的加快，特别是以物流配送、连锁经营和电子商务为标志的现代流通业的快速发展，市场竞争加剧，这对市场管理和发展也带来许多新的问题。公司审时度势，在2011年经济工作会议上，公司就明确提出“规划建设集农威尼斯人2299的产品展示交易、冷藏物流配送、综合商务配套服务于一体的园区式物流中心”的发展目标，并通过多渠道广泛宣传，如人代会提交议案方式；考察学习、调研论证、座谈交流方式；主动联合相关市场竞合发展思路模式以及通过电视、电台、媒体网络等宣传造势，扩大影响。坚持不懈的努力，得到市区领导的高度重视和社会各界的广泛关注，今年年初，市委王书记、张市长分别指示，要求加快进度，并责成相关部门加强调研，项目取得有效进展。8月初，商务局牵头，再次相关部门以及公司和匡山市场就项目合作、投资建设、运营模式等签署备忘录，并带领相关领导赴深圳农产品公司商谈。
四、对济南物流园项目规划及发展思考
农产品生产和流通一直受到国家高度重视，连续10年在中央1号文件中都有体现。建设与济南省会城市相匹配的大型、多功能、综合性农产品物流园区，服务保障民生，已成为我市菜篮子工程的当务之急。项目建设也是我市农产品批发交易市场由传统批发交易为主体的市场向现代化、信息化、标准化的农产品批发交易中心方向进行升级改造的重要标志。
由于投资主体多元化（有政府主导型的、工业地产商主导型的、物流企业主导型的、批发市场主导型的），造成物流园区管理上的混乱，体制不清，行政管理加上现代企业制度下公司制管理相结合，带来生产经营上的诸多问题，从而影响了园区的经营效果。物流园区如何建设、如何规划、如何运作是我们关注的焦点。
（一）当前宏观经济形势及背景分析
2014年的中国经济潜在增长速度下降的特征更加明显，经济增速正在从高速增长向中高速增长阶段转换，增速达到7．2％左右，中国面临保持适宜经济增长速度与加快转变发展方式的双重挑战。2013年以前，经济过热的时候，大家挣钱挣得容易，但是热过之后就是产能过剩，特别是房地产业的商品房、综合体、各类园区建设项目，据分析中国一线城市房地产存在泡沫，三四线城市局部有过剩，只有二三线城市特别是中西部城市相对稳定。还有实体经济的问题，产生的金融问题，现在两大问题压在中国经济的头上，在一大批资金压在过剩的产能中，引发了与此相关联的金融风险，如资金紧张、地方借贷等一系列金融问题。特别是十八大以后，我国不再追求过高的经济增长速度，更加重视结构调整和增长质量，有针对性地出台了一系列既利当前又利长远的措施，出台一系列房地产的调控政策，通过限购、限贷、房产税等房产治理措施强化调控效果，遏制房价上涨。根据中国经济时报对百名学者关于中国经济发展的调查结果显示，2014年及以后一段时期最被看好的经济增长点是城镇化带动的基础设施以及民生等领域投资，还有以电子商务为代表的新型商业、战略性新兴产业等，被调查的绝大多数经济学家不认为房地产业是新的经济增长点。
还有制约中小企业发展瓶颈问题。当前民营企业正在处在一个非常困难的环境：投资环境状况堪忧、用工成本上升、资金成本上升、原材料进价和经营成本上升及市场萎缩等一系列困难，把中小企业推进了高成本时代。目前中小民营企业存在很多问题：融资难的问题、税费过高的问题以及与国有企业存在不公平的市场竞争环境问题，其主要原因是市场机制的不完善。政府和国有企业掌握了大部分资源，而中小型民营企业无法进入政府垄断性行为，他们既面临着激烈的市场竞争，又无法像国有企业那样享受优惠的收税减免政策，反而还要承受各种行政管制的额外成本。这些极不公平的市场竞争环境，造成了中小型民营企业难以生存的处境和面临严峻的挑战。
（二）物联网时代对产业和行业影响及未来发展趋势
随着以互联网、云计算、物联网等为代表的信息技术飞跃发展,物联网对生产、消费乃至人们的生活带来深刻影响，特别是对传统商业而言，这种冲击是颠覆性的。据统计2012年，我国电子商务交易额突破8万亿元人民币，同比增长31.7%。网络零售交易额超过1.3万亿元人民币，同比增长67.5%。跨境电子商务交易额超过2000亿美元，其中跨境网上零售额达150亿美元，较上年增长30%。第三方网上支付达到3.8万亿元人民币，同比增长76%。2013年我国电子商务交易总额达10万亿元人民币，其中网络零售达1.8万亿元人民币，超过美国成为世界网络零售第一大市场。
物联网在中国，包括在世界上都处在起步阶段，而且正从一个行业的局部逐渐往一个行业的方向发展。作为农产品交易流通中间环节的批发市场，在物联网时代也面临着较大的冲击。“十二五”期间，我国物联网重点投资智能电网、智能交通、智能物流等十大领域，其中“十二五”期间智能电网总投资预计达2万亿元，居十大领域之首，预计到2015年将形成核心技术产业规模2000亿元，其中十大物联网应用的重点领域包括精细农牧业。要提高农产品流通效能，首先要搞好农产品市场储藏、加工基地设施建设，要在农产品集中产销区，改建、扩建一批集散功能强、辐射范围广、信息主导型的农副产品批发市场和集贸市场。同时，要充分发挥超市在大中型城市农产品流通中的作用，将独立的超市配送方式转变为连锁体系，并使用线性规划方法对农产品物流配送体系进行设计，使物流中心构建成本与配送成本之和最小，以提高供应链竞争力，它将对处于中间环节的农产品批发市场带来重大影响。
（三）适应内外部环境变化，适时调整公司发展战略
高科技、高速度、全球竞争，造就了当今瞬息万变的环境，企业只有在变化中不断调整发展战略，保持健康的发展活力，才能获得并持续强化竞争优势，构筑企业成功。
在公司新的五年规划中，我们提出了“两个综合体”的目标，即“以开发建设商贸服务综合体和农产品物流园项目综合体为目标，确立行业主导地位和经营优势，成为多元化、多产业综合服务及流通产业平台。”
当前，企业内外环境都发生了很大变化，从国家房地主楼市调控新政、中小企业难以突破的发展瓶颈（如融资困难问题、土地使用问题、管理提升问题、人才短缺问题）到互联网对传统产业的巨大影响以及物联网技术在农产品流通领域的应用等行业的环境已经与几年前有了很大的不同，沿用以前制定的发展战略已经不能适应变化了的市场环境，企业需要重新对战略进行调整。今年我们强抓全市创卫、改造升级政策机遇，加快区域调整、客户优化，完善市场设施功能，将两个综合体建设作为未来战略目标调整。
五、参与物流园项目建设的基本思路
（一）坚持政府引导、市场化运作、独立经营、园区式管理原则
在济南物流园项目建设中，公司坚持以本土主体企业为主，引进战略投资者，政府推动，政策扶持，按照市场需要配置相应的资源，合理分布持股比例，成立建设开发主体机构，协同各方意见，确定规划方案，主导园区建设。各企业共享配套服务体系、土地使用权分立、专业化运营规则。
自公司2011年提出规划建设“农产品物流园”项目以来，市区政府和各级部门领导给予了大力支持和帮助。市商务局、规划局、交通局等部门都高度重视物流园区规划工作，几年来在促进服务业发展中做了大量工作，推动了项目有效进展。
依托企业办市场，并不是说政府可以放松指导和支持，相反，物流园项目建设既关系广大农产品生产者的利益，又关系广大农产品消费者的利益，是一项重要的民生工程，政府肩负着重大的义不容辞的责任。政府的责任，既要对物流园项目建设统一规划，合理布局。又要进行引导，逐步规范，使之充分发挥功能和作用；更需要加大对园区建设的资金投入。
（二）物流园区规划定位
在物流园区规划中,首先面临的一个问题就是如何确定该园区的定位，它影响着该项目的发展规模,并关系到其规划成功与否。公司提出了“立足山东、服务全国、面向国际”的总体功能定位，这是否切合实际？我们都觉得这个物流园区的建设是必要的，未来是有前景的，这只是从地区经济的发展来谈市场潜力，缺乏从物流网络、服务质量、用户需求等方面进行准确的分析。所以方案的可操作性，关键是准确的用户需求分析和市场定位。
近两年来，济南都市经济圈及周边农产品物流园项目掀起新的热潮，北京新发地鲁中桃源农产品物流园区落户肥城，项目于2012年6月投入使用。2014年2月由中国供销农产品批发市场控股有限公司投资建设的(德州)临邑农产品综合物流园奠基仪式盛大举行，此外，已建成的聊城、（淄博）、青岛即墨等规模农产品物流园已广泛招商运营。
根据国内的实际，有专家对物流园区，物流中心等的功能和服务范围进行了划分，分为国际性综合性物流园区、地区区域性物流（园区）中心、城市配送中心和物流服务站。所以物流园区的规划和建设需要根据规模，地理位置，所具有的运输设施，服务范围，信息技术等准确地定义用户需求，一个有潜在特定客户群的物流中转点才能够真正起到促进地区经济发展的作用。
（三）物流园区的建设模式问题
物流园区的建设模式问题，最主要的还是解决资金问题。由于资金问题，目前国内物流园区的建设在促进地区经济发展效果方面都不是很理想，企业运作的物流园区由于效益问题，不会注重园区所需要的基础设施建设，背离了建设物流园区的初衷。
在项目开发上，我们坚持“以企业为主体、市场为导向、政府引导、多方参与、共同推进”的原则，从战略高度大力推进企业品牌建设。在当前由政府招商，引进国有控股公司合作开发前提下，如何维护和确保我们企业自身利益？
（四）加快市场改造升级、客户优化、产业延伸，不断提高企业核心竞争力
作为农产品流通主渠道的批发市场，尽管在农产品供应链中处于中间核心环节，但由于上下游各环节属于不同的主体，各自独立，零散经营，缺少组织协调，所以批发市场在供应链上只能形成一些局部的短链，整链集成率较低，物流后续服务水平也低。而解决这一问题的最有效的措施就是通过批发市场的升级改造途径，建设农产品配送中心，完善物流服务功能。当前，公司市场正在加快大宗果品整车交易区和仓储物流加工区的改造建设，一方面实现农产品物流的大进大出的批量交易，一方面满足农产品物流终端细化处理与服务，正是积极应对挑战，促进自身升级拓展流通业态及战略转型的重大举措。
要加大帮扶力度，培养规模批发商。公司要继续加大对客户结构优化调整，制定优惠政策扶持大客户发展，引导现有经营主体按照现代流通方式, 转换经营业态, 做大做优做强, 朝着现代企业方向发展; 另一方面,有计划地引进大生产商大批发商大代理商入场经营,积极创造条件吸引他们入市, 通过他们的规范化经营带动批发市场整体素质的提高和组织化水平的提升。
加快实施产品品牌化战略。公司批发市场已把批发商品牌化建设作为开拓农产品市场的一项重要举措施，引导批发商依托优势资源，发展特色农业,打造地域品牌，加大对入市商品的安全检测，注重以农产品高质量为基础，提高农产品的档次，从而打造良好的企业形象，形成市场的品牌价值，从而提高品牌的市场占有率，扩大整个市场需求。
(五)直面转型，迎接挑战，不断开拓企业发展新途径
当今中国经济发展进入一个“新常态”阶段，政府提出“转方式、调结构”解决产能过剩、金融危机，可持续发展问题。从国企佰万亿总资产看其效率，全国独立核算的国有法人企业15.5万户，总资产104万亿元，据公布2013年，利润总额2.6万亿元，实际1.9万亿元。盈利率不到2%，上缴税费3.8万亿元，占总营收47万亿的12.4%，民营企业占税负30%左右，可想而知国有企业在当今经济社会中与民营中小企业不同生存的差距。
我们公司作为中小民营企业在农产品物流园项目建设中遇到政府捆绑式发展的难题，我们应该深知在当今经济环境政策大的背景下直面转型升级的紧迫感、危机感，面对挑战的对手是国企大鳄、上市公司，资本运作者，我们应有清醒的认识，适时调整经营战略，发挥企业优势、强势，寻求开辟企业经济发展的新途径，是我们唯一出路。
2014-08-23
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